“狂欢、沉寂到期待”——成都写字楼市场2018年沉浮录
2019-01-23

1月7日,高力国际发布了《“狂欢、沉寂到期待”——成都写字楼市场2018年沉浮录》报告。2018年成都写字楼租赁市场从上半年的“狂欢”到下半年的“沉寂”,可谓是跌宕起伏,令人措手不及。在这辞旧迎新之际,高力国际研究部希望通过以下2018年全年回顾,以及2019年市场展望,为各位读者讲述一场真实且血肉丰满的成都写字楼需求变迁。

2017 下半年--2018 上半年,成都写字楼市场的“重生”与“希望”

大幅下降的新增供应,与活跃的需求仿佛为写字楼市场打了一剂强心针。翘首以盼,2018年全年甲级写字楼新增供应仅录得13.5万平方米,同比大幅下滑70.8%。市场上来自新项目的竞争骤减,无疑给了各大写字楼业主一个难得的喘息机会。

在旺盛的需求带动下,全市整体空置率不断走低,截至2018年第四季度末,成都甲级写字楼平均空置率进一步回落至17.3%,为2010年以来最低水平。此时随着入住率一同回升的,还有业主颓废萎靡了三年的租赁信心。自2017年一季度开始,甲级写字楼免租期逐步收紧,平均租金开始触底回升,并且在2017年第四季度,租金涨幅达到3.1%的最高值

2018年市场需求变化显著的行业(联合办公/包租公司,非传统金融,房地产建筑,游戏软件),自2018上半年堆积的经济和政策利空影响在年底集中爆发。联合办公/包租公司,非传统金融,房地产建筑,游戏软件成为2018年办公需求下滑较为显著的行业。

民营经济之困直接动摇成都写字楼需求根基

成都市统计局数据显示,2017年成都全市民营经济增加值达6,746.4亿元,贡献了全市48.6%的GDP和54%的税收。且2017年新登记民营主体达46.9万户,占新登记市场主体的98%。作为成都经济,尤其是服务业经济增长的重要支撑力量,民营经济发展的好坏将直接影响城市的投资,就业和税收表现,写字楼作为企业重要的经营活动载体,也是企业生存状态的缩影。作为成都写字楼主力租户,民营企业的经营波动,将直接动摇写字楼的需求根基。

大幅减缓

中小企业的办公需求走弱也直接导致包租公司拿房停滞,联合办公扩张速度放缓。作为另一2018年需求减弱的行业,联合办公/包租公司在过去两年的疯狂扩张,导致写字楼租赁一级市场成交量飞速增长,但仔细一想这部分需求并非真实的企业办公硬需求,而是联合办公/包租公司提前消化的写字楼面积,后期这部分面积仍将被投入市场成为新供应。2018年我们看到,自2017年初开始回升的写字楼市场租金使得联合办公/包租公司的房源获取成本不断增加,一旦遭遇需求下滑,空置上升的情况,一些抗风险能力低的包租公司首当其冲,迅速倒下。而资金实力更强的联合办公也面临着盲目扩张所带来的泡沫。市场欣欣向荣时,传统写字楼业主,联合办公,包租公司尚能维持你好我好大家好的虚假面具,一旦需求减弱,三方摩擦与竞争迅速升级,硝烟四起。此处各种细节分析,欢迎参考高力国际研究部华西区近期发布的报告——《成都写字楼租赁市场群雄逐鹿之三国杀》。

民营经济之困 + 政策监管风波尚未消化,企业社保征收调整又补一刀

经济与政策风波尚未平息,而自2019年起社保统一归税务征收的调整通知又如一道惊雷炸响全国,给予民营企业更加致命的一击。根据中金证券测算,若社保征收基数完全规范化,民营企业用工成本将有明显上升,利润预计下滑约8%。虽然税务机关代征社保的新政因巨大的社会反响不得不推迟落地,但政策效应已初步显现,2018年底市场开始观察到部分民营企业暂停新招聘,并对部分员工进行裁剪,或调整用工模式以尽可能减少用工成本的增长。

2019年写字楼市场预测与展望:部分行业办公需求有望脱颖而出

2018年在经济和政策的双重压力下,部分行业企业经营状况下滑,办公需求减弱。虽然岁末寒潮席卷让我们措手不及,但世间诸事大都兴衰更替,此消彼长,写字楼需求也不例外。对于2019年的写字楼市场,我们依然捕捉到不少积极的趋势信号,同时高力国际研究部预测以下几大行业有望在2019年崭露头角,取代部分下滑的办公需求。

                                                                                                                                                                        ——转自搜狐账号“看天府”